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Cette étude est basée sur des annonces postées sur des sites d’annonces immobilières comme Baytic. Les prix moyens au mètre carré sont calculés à partir des prix proposés à la création des annonces, ils ne représentent donc pas toujours le prix effectif de la transaction puisque celui-ci peut être négocié. Néanmoins, la négociation n’étant en général pas excessive, il reste proche du prix réel de vente. De plus beaucoup d’utilisateurs mettent des annonces avec un prix fixe non négociable. Nous essaierons d’enrichir cette étude et de la mettre à jour régulièrement pour suivre l’évolution des prix.

Les terrains de grande superficie qui sont parfois des terrains agricoles n’ont pas été comptabilisés dans cette étude pour ne prendre en compte que les terrains qu’un particulier serait susceptible d’acheter pour y construire sa maison. Nous obtenons donc des prix plus pertinents pour cet objectif car les prix au mètre carré des grands terrains sont moins élevés. La surface maximale pour les terrains comptabilisés est de 1000 m² ce qui est déjà très grand pour un particulier. Avec cette condition, la moyenne des surfaces des terrains constructibles vendus dans la wilaya d’Alger est d’environ 360 m². Cela peut paraître élevé mais ce chiffre est à relativiser avec un écart type de près de 224 m² ce qui veut dire qu’on est en moyenne entre 136 m² et 584 m².

Le prix moyen dans toute la wilaya est d’environ 130 000 DA/m² avec un écart type d’un peu moins de 99 000 DA/m² donc une variation importante dans l’ensemble de la région. L’écart type désigne l’écart moyen par rapport à la moyenne. Voici un classement de certaines communes par prix décroissant :

Prix moyen du mètre carré des terrains sur plusieurs villes de la wilaya d’Alger

Plus l’écart type est important moins les prix sont homogènes pour une ville donnée c’est à dire qu’on y trouve des prix très différents. Cela peut s’expliquer par le fait qu’un quartier soit plus demandé qu’un autre ou encore que la constructions dans certaines zones sont plus difficiles comme à Bouzareah par exemple. La carte suivante illustre ces données :

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Les prix des terrains dans les endroits les plus huppés de la capitale sont proches des 300.000 DA/m² voire même plus de 430 000 DA/m² pour Hydra ! En 2010 vers El Achour, à un terrain se vendait entre 70.000 et 100.000 DA le mètre carré, maintenant il est aux alentours de 170 000… De même à Birtouta, après une importante augmentation on trouvait des terrains pour 40 000 DA/m² il faut compter plutôt 70 000 DA/m². Birkhadem 110 000 DA/m² en 2010, maintenant près de 170 000 DA/M2. Les exemples ne manquent pas.

Outre le quartier, d’autres facteurs influent sur le prix comme le nombre de façades possibles, la largeur des façades, les papiers disponibles (un “papier timbré” sera bien sûr moins cher qu’un terrain avec acte notarié), la proximité avec certaines commodités comme les écoles, les commerces…  

Tous les résultats n’ont pas été affichés dans le tableaux précédent car le nombre d’annonces était trop petit pour pouvoir établir une moyenne pertinente. On peut néanmoins déduire qu’il n’y a pas beaucoup de terrain à vendre dans ces lieux comme c’est le cas par exemples pour El Harrach, El Hammamet, Bachdjerrah, Chevalley, Alger Centre, Mohammadia, Bab El Oued… Voici une carte permettant de visualiser où l’offre est la plus importante :

 

Les 10 villes où l’on trouve le plus de terrain à vendre dans la wilaya d’Alger représentent près de 50% de la totalité des offres :

Les 10 villes avec le plus d’offre de terrain pour particulier à vendre sur la wilaya d’Alger

Beaucoup de facteurs peuvent expliquer cette envolée des prix : la demande est bien plus importante que l’offre, l’inflation, les algériens qui ont de l’argent ne savent pas où l’investir à part dans l’immobilier… L’immobilier est d’ailleurs la valeur de refuge par excellence face à une inquiétante monnaie algérienne. Face à ces prix exorbitants les algérois qui veulent construire peuvent se tourner vers les périphéries de Blida, Boumerdes ou encore Tipaza où certains endroits restent encore plus abordables.